재건축 아파트 분석

경기도 오산 원동 원리 주공 수도권 재건축 대상 저층 아파트 투자 점수

uinfoshop 2022. 1. 12.

안녕하세요. 오늘은 시간을 활용하여 부 축적하기 1탄으로 재건축 대상 아파트에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.

재건축 대상이 되기 위해서는 다양한 조건과 이해관계들이 서로 상충되어야 합니다. 따라서 단순히 오래된 아파트라고 묻지 마 투자를 했다간 크게 낭패할 수 있는 거죠. 그렇다면 여기서 '오래된 아파트'의 기준은 과연 몇 년일까요? 10년 정도 되면 오래된 건가요? 아니면 20년? 그것도 아니라면 40년쯤은 되어야 할까요? 이 질문에 정답은 없지만, 제 생각으로는 30년이 넘으면 오래된 아파트라고 말할 수 있을 것 같습니다. 그 이유로는 우리나라에 본격적으로 아파트들이 지어진 시기가 바로 1기 신도시가 지어진 시기입니다.

 

 

1기 신도시는 1990년 즈음 5곳의 택지를 신도시로 지정하였습니다. 바로 분당, 일산, 중동, 평촌 그리고 산본입니다. 이렇게 총 약 30만호를 건설하게 됩니다. 

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  • 분당 약 97,500호
  • 일산 약 69,000호
  • 중동 약 42,500호
  • 평촌 약 42,500호
  • 산본 약 42,500호

 

 

그러면 재건축 대상이 되기 위해 그리고 투자 대상으로 적합한지에 대해 어떠한 점을 봐야하는지 알아보도록 하겠습니다.

  1. 연차
  2. 구성 평수
  3. 세대수
  4. 가격
  5. 면적
  6. 토지용도
  7. 설계 공법(PC, RC)
  8. 용적률 및 건폐율
  9. 전세가율
  10. 초품아
  11. 대지지분
  12. 현재 평단가(바로미터)
  13. 입지(인프라)
  14. 해당 지역의 각종 호재

위에 언급한 것들 이외에도 봐야 할 것들이 있지만, 우선 위에 나열한 순서대로 재건축이 될 수 있는지, 투자에는 적합한지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

호갱노노 원리주공 요약
출처: 호갱노노

 

경기도 오산시 원동 299-8, 원동 원리 주공 PC공법 재건축 대상 분석

원리 주공의 경우 1988년 10월에 준공된 곳으로 현재 약 34연차 아파트로 13평, 15평 2가지 평수로 구성되어 있다.

총 320세대로 13평 200세대, 15평 120세대이다. 

★ 년차 上, 구성 평수 上, 총 세대 下

 

 

가격, 대지지분, 바로미터(평단가)

  1. 호가 
    1. 13평 21,000만 원 
    2. 15평 25,000만 원
  2. 시가
    1. 13평 21,000만 원
    2. 15평 16,000만 원 (최근에 거래된 내역이 없어 신뢰할 수 없는 시가로 보인다.)
  3. 대지지분
    1. 13평 13,533
    2. 15평 15.615
  4. 바로미터(평단가)
    1. 1,551만 원
    2. 1,601만 원

★ 가격 매력도 上, 대지지분 및 바로미터 上

 

 

면적, 토지용도, 공법, 용적률, 건폐율

오산 원리 주공의 전체 면적은 15,266 ㎡이며, 제2종일반주거지역으로 구성되어 있다. 사람이 거주할 수 있는 토지 용도로는 제 1, 2, 3종 일반주거지역으로 구성되는데, 사업성이 가장 높은 것이 제3종일반주거지역이다. 따라서 제2종일반주거지역으로 형성되어 있다는 점은 감점이 되는 요소이다. 

 

그러나 오산 원리주공의 최대 장점으로 뽑을 수 있는 것은 바로 아파트 건축 공법에 있다. 아파트 건축 공법에는 PC공법과 RC공법이 존재한다. 간단히 설명하여 PC공법은 레고와 같이 부분적으로 지어 조립을 하는 일명 조립식 아파트이며, RC공법은 아파트가 지어질 토지 위에서 온전히 하나를 짓는 공법이다.

 

처음에 아파트가 지어졌을 당시에는 PC공법이니 RC공법이니 별 차이 없어 보이지만, 시간이 흐를수록 아파트가 낡아가기 시작하면 시간이 흐름에 따라 아파트 자체적인 균열이 발생하게 된다. 이때 PC공법은 애초에 단일 건물이 아니기 때문에 RC공법보다 균열이 더 잘 가게 되고, 입주민들의 안전에 위협을 주게 된다. 따라서 재건축 대상을 결정짓는 안전진단 평가에서 더욱 안 좋은 평가를 받을 수 있는 아이러니 하게도 유리한 조건에 있는 것이다.

 

용적률과 건폐율의 경우 오래된 아파트라서 그런지 대지면적에 비해 사업성을 최대로 활용하지 않았다. 그래서 용적률이 무려 100% 밖에 되지 않아, 재건축을 할 때에 토지용도를 변경하지 않아도 2배 이상 사업성을 나타낼 수 있다. 즉 현재 5층으로 구성된 아파트를 10층까지 올릴 수 있다는 이야기다. 

★ 면적 下, 토지용도 中, 용적률 및 건폐율 上

 

 

입지(인프라)

오산 원리 주공의 안타까운 점 중 또 하나로 집 주변에 지하철이 존재하지 않는다는 점이다. 가장 가까운 곳이 1호선 오산역이나, 도보로 17분이 걸려 걸어서 갈 수 있는 거리는 아니라고 보인다. 그러나 아파트 단지 바로 앞에 운암초등학교가 위치해 신호등 하나만 건너면 되는 입지적 장점이 있다. 오산 원리 주공에서 가장 가까운 대형 사업장으로는 수원에 있는 삼성전자가 되며, 자차 기준 약 30분 이내로 갈 수 있다.

★ 지하철 下, 초품아 上, 직주근접 中, 인프라 中

 

 

각종 호재

오산에 새로이 위치하게 될 계획지구인 운암뜰 복합단지에서 도보로 약 5분밖에 걸리지 않는다. 구도심에 이러한 계획지구가 들어서게 되면, 해당 계획지구를 중심으로 점점 발전되어 나갈 수 있는 긍정적인 신호탄으로 보인다.

 

계획지구운암뜰 복합단지조성
출처: 네이버 부동산 / 운암뜰 복합단지조성

 

 

최종 요약 및 재건축 투자 점수

오산 원리주공 최종 점수
오산 원리주공 요약표

 

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