재건축 아파트 분석

인천 연수 주공 3단지 PC공법 재건축 월판선 호재 단지

uinfoshop 2022. 1. 14.

2021년은 인천광역시의 해라고 해도 무방할 정도로 인천 쪽 아파트 집 값이 무섭게 상승했다. 그 이유로는 여태까지 인천광역시가 다른 지역들에 비해 눌려있는 것도 있었지만, 송도와 청라가 저평가받았던 것을 사람들이 인지 했기 때문이다. 

 

특히 송도 지역의 경우 인천의 대장 지역으로 많이들 언급되고 있는데, 그 이유는 직주근접이 가능한 도시로 발전되고 있어서이다. 인천이 다른 지역들에 비해 가격이 저렴했던 이유는 서울로 출퇴근할 수 있는 거리이지만, 그것은 서울 서쪽 지역에 한정되어 있고 서울 내에서 주요 지역이라 함은 강남, 여의도, 을지로가 되는데 인천에서 해당 지역들까지 출퇴근은 조금 무리였다. 

 

현재 송도에는 바이오산업단지라고 하여, 삼성 바이오로직스, SK 바이오사이언스(이전 예정), 셀트리온 등 대형 기업들이 위치하고 위치할 예정이기 때문에 자급자족이 가능한 도시로 탈 바뀌고 있다. 그래서 우리는 송도에 있는 신축 아파트들을 선점하여 재테크를 했으면 좋았겠지만 만약 그 기회를 놓쳤다면 송도 주변에서 지하철로 한 번에 갈 수 있는 재건축 대상 물건지에 관심을 가져야 한다.

 

인천광역시 연수구 연수동 578-2 연수 주공 3단지

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인천 연수 주공3단지 아파트는 1992년 10월에 지어져 현재 30년 차 아파트이다. 1,170세대라는 엄청난 세대수를 보유하고 있으며, 해당 단지의 특장점으로 단일 세대(18평)로 구성되어 있다는 점이다. 

★ 년차 上, 구성 평수 上, 총 세대 上

 

 

가격, 대지지분, 바로미터(평단가)

  1. 호가 
    1. 18평: 35,000만 원
  2. 시가
    1. 18평: 30,000만 원
  3. 대지지분
    1. 18평: 9.21
  4. 바로미터(평단가)
    1. 18평: 3,800만 원

★ 가격 매력도 上, 대지지분 및 바로미터 下 
> 현재 연수구의 가치로 접근할 경우에는 가격적인 면에서 비싸다고 생각할 수 있지만, 송도와 판교를 연결 짓는 트리플 역세권에 위치한 연수 주공 3차 아파트의 미래적 가치를 생각해야 한다.
> 갖고 있는 토지 면적이 큰 편은 아니라서 대지지분이 생각보다 작다.

 

 

면적, 토지용도, 공법, 용적률, 건폐율

인천 연수주공 3차 아파트의 대지 면적은 35,955.3m로 가지고 있는 대지지분도 큰 편은 아니다. 하지만 여기서 끝나는 것이 아니라 인천 연수주공 3차는 재건축 대상 평가를 받을 때 안전진단에서 유리한 평가를 받을 수 있는 PC 공법으로 지어진 아파트이다. 

 

아파트를 지을 때는 2가지 공법(PC, RC)으로 나누어서 지어진다. 해당 아파트가 지어질 자리에서 처음부터 끝까지 준공시키는 기법을 RC기법이라 하고, PC공법은 아파트를 짓는 과정에서 부품별로 어딘가에서 만들어 놓고 짜깁기를 하는 것이라고 생각하면 편하다. 필자의 경우 레고와 같다고 생각한다. 우리가 레고를 이용하여 성을 만들 때 부품별로 만들어 두고 해당 부품들끼리 최종적으로 연결 짓는 방법을 선택할 것이다. PC공법이 그와 같다. 

 

아파트는 오래될수록 균열이 발생하기 마련인데, 애초에 단일 콘크리트로 지어진 아파트와 짜깁기된 아파트 둘 중 어느 것이 안전하다고 생각되는가? 물론, PC공법으로 지어진 아파트가 당장 오늘내일 무너진다는 이야기가 아니다. 현재 인천 연수 주공은 30년 차 아파트로 이미 오랜 시간을 버텨왔지만, 아파트 곳곳에 균열이 생긴 것은 부정할 수 없는 사실이다.

 

특히 수원에 위치한 구운 삼환아파트의 경우에도 PC공법으로 지어진 아파트로 얼마 전 진행한 안전진단 평가에서 'E'등급을 받고 바로 재건축 대상 아파트로 선정된 바 있다. 재건축 대상 아파트로 확정이 되자마자 매매가 상승은 필연적으로 따라왔다.

 

참고) 구운 삼환아파트 재건축 사업성 분석 링크

 

수원 구운동 삼환아파트 PC공법 조립식 아파트 재건축 사업성 분석 화서역 신분당선 호재 구운지

경기도 수원시 권선구 구운동 462번지에 위치한 삼환 아파트 재건축 사업성에 대해 한번 알아보겠습니다. 경기도 수원시 권선구 구운동 462번지에 위치한 삼환 아파트의 경우 1기 신도시가 지어

quantumcomputer.tistory.com

 

인천 연수 주공 3단지 아파트의 용적률은 무려 186%이며, 토지 용도가 제3종 일반주거지역으로 구성되어 있다. 이 말은 재건축할 때 2배 가까이 사업성을 늘릴 수 있다는 의미로 현재 1,170세대에서 2,000세대 가까이 늘릴 수 있어 기존 입주민들에게 재건축 분담금을 덜어낼 수 있다.

★ 면적 上, 토지용도 上, 용적률 및 건폐율 上

 

 

입지(인프라)

연수 주공 3단지 정문에서 신호등 하나만 건너면 인천중앙 초등학교가 있으며 (정문 기준 도보 1분), 도보 9분 거리에 있는 원인재역은 곧 트리플 역세권으로 변모될 예정이다. 이전의 인천 연수구는 자급자족이 불가능한 도시여서 여태까지 낮은 가치 평가를 받고 있었지만, 이제는 송도라는 직주근접이 가능한 도심이 주변에 생김에 따라 연수구의 위상도 재평가받아야 할 시기가 왔다고 생각한다. 

★ 지하철 上, 초품아 上, 직주근접 上, 인프라 中

 

 

각종 호재

송도 바이오 클러스터와 월판선과 GTX-B노선이 연수 주공 3차가 갖고 있는 호재이다. 

 

 

최종 요약 및 재건축 투자 점수

연수 주공 3단지 최종 평가
연수 주공 3단지 최종 평가 및 투자 점수

 

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