재건축 아파트 분석

경기도 평택 목화 합정 주공 재건축 분석 대지지분 공유 저층 아파트

uinfoshop 2022. 1. 13.

안녕하세요. 오늘은 경기도 평택 합정동에 위치한 목화 주공, 합정 주공, 합정 1, 2, 3, 4단지 아파트에 대해 재건축 사업성 분석을 해보도록 하겠습니다.

 

재건축 아파트의 사업성 분석을 위해서는 다양한 조건으로 분석해봐야 합니다. 이를 테면 연차, 구성 평수, 세대수 등 여러 가지 조건들이 고려되어야 합니다. 재건축이라는 것은 연차가 오래된 아파트라고 할지라도 사업성이 나오지 않으면 진행할 수 없게 됩니다. 기존 입주민들이 부담해야 할 분담금이 너무 높게 책정되면 입주민들의 반발이 발생하기 때문이죠. 

 

따라서 오래 된 아파트니까, 세대수가 많으니까, 대지지분이 크니까 등 단순하게 재건축 대상 아파트에 접근하게 되면 언제 될지도 모르는 재건축을 바라보며 시간만 소비하게 될지도 모릅니다. 따라서 저의 블로그에서는 재건축 사업성이 높고, 소액으로 투자하여 고효율을 바라볼 수 있는 단지들 대상으로 분석을 하고자 합니다.

 

평택 합정 주공 아파트를 보기 전 평택이라는 지역에 대한 이해가 필요합니다. 평택은 2기 신도시로 뽑힌 고덕 신도시를 통해 자급자족이 가능한 도시로 탈바꿈하려는 시도를 하였지만, 기존에 이미 구축된 고부가 가치 산업단지(강남, 판교, 마곡, 을지로 등)와 거리가 너무 멀어 사람들에게 외면받았던 도심입니다. 그러나 우리가 지금 평택을 눈여겨봐야 하는 점이 있으니 바로 삼성전자가 평택에 들어서기 때문입니다. 그뿐만 아니라 용산에 주둔하던 미군기지가 평택으로 이전함에 따라 이미 많은 사람들의 투자처로 각광받고 있습니다.

 

그래서 평택 내에 이미 도심을 형성하고 있는, 인프라가 갖춰져 있는 평택 구도심지 내에 위치한 사업성 좋은 구축 아파트를 살펴보려고 합니다.

 

 

경기도 평택시 합정동 835, 평택 합정 주공 1-2단지 

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평택 합정 주공 아파트는 1-4단지로 4개의 단지로 구성되어 있다. 필자는 여기서 1, 2단지의 토지의 생김세에 주목했고, 합정 주공 1단지와 2단지는 단일 필지(1개의 땅)로 구성되어 있음을 확인하였다. 즉 재건축에 들어갈 때 3단지와 4단지의 경우 각기 다르게 재건축을 진행할 수 있지만 1, 2단지의 경우 토지를 공유하고 있기 때문에 한 번에 같이 재건축을 진행하는 수밖에 없다. 합정 주공 아파트 1-4단지 모두 함께 재건축을 진행할지 아니면 단지별로 나눠서 진행할지는 모르는 일이지만, 이러한 불확실한 미래에는 조금이라도 더 고부가 가치가 있는 물건지에 투자하는 게 맞다는 생각이다.

 

합정 주공 1, 2단지는 1989년 9월에 준공된 아파트로 현재 34년차 아파트이다. 1,024세대로 구성되어 있으며, 15평 784세대, 17평 240세대, 19평 196세대, 21평 154세대 4가지 타입으로 형성되어있다. 1, 2단지가 합쳐진 평수라다 4가지 타입으로 구성된 것으로 보인다.

★ 년차 上, 구성 평수 中, 총 세대 上

 

 

가격, 대지지분, 바로미터(평단가)

  • 호가
    • 15평: 3억 1,500만 원 
    • 17평: 3억 5,000만 원
    • 19평: 4억 2,000만원
    • 21평: 4억 4,000만원
  • 시가
    • 15평: 3억 1,500만원
    • 17평: 3억 5,000만원
    • 19평: 3억 8,000만 원
    • 21평: 4억 2,000만 원
  • 대지지분
    • 15평: 12.984
    • 17평: 14.97
    • 19평: 20.208
    • 21평: 23.415
  • 바로미터(평단가)
    • 15평: 2,426만 원
    • 17평: 2,338만 원
    • 19평: 1,880만 원
    • 21평: 1,793만 원
      > 평수가 커질수록 평단가가 저렴한 것을 볼 수 있다. 큰 평수일수록 투자 매력도가 높다는 말이다.

★ 가격 매력도 上, 대지지분 및 바로미터 上

 

 

면적, 토지용도, 공법, 용적률, 건폐율

합정 주공 1, 2단지는 토지가 단일 면적으로 구성되어 있어서 무려 71,345.8 ㎡를 보유하고 있다. 또한 이곳의 토지용도는 제3종 일반주거지역으로 재건축 시 가점을 주는 토지용도이다. 용적률을 최대로 활용할 수 있기 때문이다. 재건축에 유리한 공법으로 지어지진 않았지만, 합정 주공 1, 2단지의 최고 높이 층은 5층으로 100% 초반대 용적률을 보유했을 것이라 예상한다. 

★ 면적 上, 토지용도 , 용적률 및 건폐율

 

 

합정주공2단지에서 평택역까지 거리
합정주공 2단지로부터 평택역까지 거리

 

입지(인프라)

합정 주공 1, 2단지 중 2단지 기준으로 평택역까지 도보로 18분이 소요된다. 따라서 역세권이라고 불리기엔 어려운 점이 있지만, 2단지 안에 합정초등학교가 단지 내에 위치해있어, 신호등을 건너지 않고 초등학교에 등교할 수 있다. 아이들에게는 짧은 신호등도 큰 위협이 될 수 있는데 이 점이 아주 큰 이점이 될듯하다. 개인적으로 평택 합정 주공의 가장 큰 무기는 바로 삼성전자 평택 캠퍼스로 손꼽을 수 있다. 자차 기준 무려 15분 만에 도착할 수 있다. 

★ 지하철 下, 초품아 上, 직주근접 , 인프라 中

 

 

각종 호재

고덕 국제신도시와 평택시도시재생 뉴딜사업지역이 성공리에 마무리되면 이곳 평택 합정 주공의 입지적 장점은 더욱더 빛이 날 것이라 생각한다.

 

 

최종 요약 및 재건축 투자 점수

 

평택 합정 주공 1,2단지 요약표
평택 합정 주공 최종 요약 및 투자 점수

 

합정 주공 1, 2단지의 전세가율이 너무 낮아 갭 투자로는 의미가 없어 보였다. (전세가 5,000만 원 이하) 따라서 보금자리론 등을 통해 재건축을 바라보며 실거주 투자를 하기에 적합한 곳으로 생각된다.

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